C’est l’un des derniers îlots laissés intouché par la fiscalité immobilière : les plus-values que l’on peut réaliser sur la vente de sa résidence principale. Alors que les incitations fiscales à l’investissement immobilier se réduisent comme peau de chagrin pendant que les taxes foncières et autres surtaxes d’habitation sur les résidences secondaires s’envolent, les plus-values sur la résidence principale restent obstinément exonérées de tout prélèvement. Ou plutôt restaient, pour certains d’entre eux. En effet, l’Assemblée nationale vient d’adopter un amendement au budget 2026 qui pose une condition pour continuer à bénéficier de la totale exonération.
Rappelons que la revente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif est lourdement taxée (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) lorsque cette cession se fait à un prix plus élevé que celui d’achat. À l’inverse, si vous vendez votre résidence principale, 100% de la plus-value restera dans votre poche. La seule condition, c’est que l’objet de la vente soit réellement la résidence principale du vendeur. Régulièrement la justice tranche des conflits fiscaux sur le sujet en s’assurant généralement avec des consommations d’eau et d’électricité que les vendeurs vivaient véritablement sur place avant la vente. En revanche, aucune durée minimale de vie dans cette résidence n'est prévue.
C’est ce dernier point que visent un groupe de députés socialistes, , emmenés par Peio Dufau (Pyrénées-Atlantiques). Pour mettre fin à ce qu’ils qualifient de «culbutes spéculatives», ces parlementaires ont réussi à faire adopter un amendement conditionnant l’exonération d’impôt sur les plus-values à une détention de 5 ans du bien en question. Il est vrai que bon nombre d’investisseurs immobiliers détournent l’esprit de cette exonération en s’installant brièvement dans des biens destinés à la location qu’ils revendent rapidement au prix fort après des travaux plus ou moins importants et quelques mois de vie sur place. Une tendance particulièrement forte dans des zones touristiques très recherchées où des marchands de biens s’en servent aussi pour revendre rapidement la résidence principale qu’ils viennent de faire construire.
Pour éviter que des vendeurs de bonne foi ne soient piégés par cette condition des 5 ans, l’amendement prévoit quelques dérogations comme c’est le cas pour débloquer une assurance vie ou un PER de façon anticipée. «Naturellement, cette condition ne s’appliquerait pas dès lors qu’il s’agirait d’une vente en vue d’acquérir une autre résidence principale», nuancent ainsi les députés socialistes. Par ailleurs des motifs impérieux comme une mutation, un décès, une entrée en Ehpad etc. pourraient aussi permettre d’échapper à la taxation en cas de revente anticipée. Reste désormais à voir si cet amendement adopté par la commission des finances ce lundi, sera bel et bien retenu dans la loi de finances initiale pour 2026 à l’issue des débats parlementaires. Et ensuite, il faudra encore s’assurer de son efficacité. Le dispositif découragera sans doute certains spéculateurs, mais pas les plus chevronnés. Rien n’empêche en effet d’effectuer des achats reventes en cascade de résidence principale.
Jean-Bernard Litzler - Mis à jour le
