Avant d’entamer des travaux dans son logement, certaines règles administratives doivent être respectées. Selon la nature des travaux projetés, l’accord de la mairie sera nécessaire. « On distingue deux régimes : le permis de construire et la déclaration préalable de travaux. Le premier s’impose pour des constructions nouvelles ou des travaux modifiant un bâtiment existant, dès lors qu’ils créent une surface de plancher ou une emprise au sol de plus de 20 m² (40 m² en zone urbaine). Il est aussi exigé en cas de modification de façade, de structure porteuse, avec changement de destination, ou pour des interventions dans des zones protégées. La déclaration préalable, plus légère, concerne les travaux d’aspect extérieur ou les créations de surface comprises entre 5 et 20 m². » Les délais d’instruction sont d’un mois pour une déclaration préalable de travaux, deux mois pour le permis de construire portant sur une maison individuelle et trois mois pour les autres demandes. Ces délais peuvent être prolongés d’un mois dans les secteurs patrimoniaux. En l’absence de réponse, le principe est que l’accord est considéré comme tacite.
Si l’on a un doute sur le type de démarche à effectuer, il est conseillé de consulter son notaire, le service d’urbanisme de la mairie ou encore le Code de l’urbanisme sur Légifrance. A noter : « Lors d’une vente, l’absence d’autorisation ou de justificatifs de travaux peut remettre en cause la pérennité de la transaction. »
L’autorisation d’urbanisme, purgée de tout recours, doit être affichée pendant toute la durée du chantier par un panneau visible depuis la voie publique. Les travaux doivent débuter dans les trois ans suivant l’obtention de l’autorisation, faute de quoi celle-ci devient caduque.
Une fois le chantier terminé, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux doit être déposée en mairie. C’est une étape clé, et pourtant souvent oubliée. Ce dépôt déclenche un délai de récolement de travaux de trois à cinq mois (en fonction de la zone) durant lequel la mairie peut vérifier la conformité des travaux. En cas d’irrégularité, des sanctions peuvent s’appliquer allant jusqu’à la démolition. Un tiers peut agir en justice pendant cinq ans après la découverte du dommage, et la commune jusqu’à 10 ans après l’achèvement des travaux. Certaines infractions peuvent entraîner des sanctions imprescriptibles comme l’impossibilité d’obtenir un nouveau permis de construire. En copropriété, tout projet affectant les parties communes ou modifiant l’aspect extérieur comme l’installation d’un bloc de climatisation apparent, nécessite une autorisation votée en assemblée générale à la majorité de toutes les voix. Si le projet recueille au moins un tiers des voix des copropriétaires lors du premier vote, un second vote peut être organisé, où la majorité des présents suffit. En lotissement, peuvent s’ajouter sur le plan local d’urbanisme, un règlement, voire parfois un cahier des charges.
Pour les travaux de nature décennale (ouverture d’un mur porteur, création d’une terrasse, piscine…), il est obligatoire de souscrire une assurance dite de responsabilité qui couvre le constructeur (même non professionnel) et une assurance dommages ouvrage par le maître d’ouvrage, qui indemnise en cas de sinistre. Lors d’une vente, l’attestation d’assurance décennale des entreprises intervenues est essentielle et doit être annexée à l’acte de vente.
